频繁裁员的互联网大厂，撑起写字楼租赁半边天

频繁裁员的互联网大厂，撑起写字楼租赁半边天

从去年开始，「裁员」就成了每个互联网打工人绕不过去的一个词。

据媒体不完全统计，2021年有超过35家互联网公司出现规模化裁员，包括字节跳动、快手、爱奇艺、百度等大厂。例如，爱奇艺总体裁员比例达20-40%，快手四大事业部均有裁员，个别部门裁员比例达30%。而字节跳动的裁员从年中延续至年末，教育、商业化、游戏、房产、投资条线相继出现「优化」或「组织下放」。

而近日裁员风波终于刮到了互联网的两座大山。

#腾讯裁员# #阿里裁员#两个词条几乎前后脚登上热搜，词条里各种小道消息铺天盖地。据腾讯裁员比例并未到外界传言的30%，阿里则集中在MMC（社区电商）事业群。

尽管大厂裁员已成每年特色，但直到阿里和腾讯也要裁员的消息流出，才让人蓦然惊醒，互联网寒冬真的来了。但一个容易被忽略的事实却是，互联网大厂扩租办公楼的步伐并没有因为寒冬而止步。

一边裁员一边扩租

随着互联网大厂接二连三裁员的消息登上热搜，打工人的焦虑也升到了顶点。

先是2021年年中，“双减”政策落地前后，好未来、高途、猿辅导、作业帮等众多在线教育大厂均大量裁员。随后，快手、字节跳动、百度、滴滴、美团、爱奇艺等互联网企业也都传出裁员消息。

美团创始人王兴曾说，“2019年是过去十年里最差的一年，却是未来十年里最好的一年”，如今这句话被时常被引用，以衬托疫情反复、反垄断政策、俄乌危机等种种错综复杂的因素下，越来越难以捉摸的经济形势。

不过有一点可以肯定的是，互联网开始告别高速发展、高流量时代，进入去肥增瘦、开源节流、降本增效的务实阶段。

但也有另外一点需要明确的是，除了“双减”政策的突然之外，互联网大厂其实很早就摸清了后流量时代的发展脉搏。换言之，如果不看政策周期的影响，在经济周期上大厂们其实并没有进入寒冬。

房地产咨询机构仲量联行去年曾在一份报告中指出，国内10家头部科技企业在2021年上半年新增员工总数达到近40万人，较2020年底增长22%，大约相当于400万平方米的办公空间。

过去五年，头部科技企业的员工人数也一直在保持稳步增长。其中，截至2021年三季度，阿里正式员工人数同比翻了一番，增量达到12万人；腾讯2021年上半年人员规模扩张超4万人，较2020年末增长83%。

也就是说，虽然过去几年「寒冬论」和「裁员潮」不绝于耳，但科技企业仍在为扩招而来的新员工不断租赁办公楼。

以北京为例，高力国际提供的数据显示，2021年互联网科技企业在超过5000平米的大宗租赁成交中（仅包含新租和扩租）就已经接近140万平方米，占比52%，也就是其中有超过一半的办公楼由互联网科技公司承租。

从2021年CRESA发布的北京写字楼十大租赁成交统计来看，租户腾讯、快手、美团、字节包揽了全年成交面积榜单的前五名，其中字节拿下两个项目。

据不完全统计， 2021年快手分别租下首创天悦西山2.8万平米、万家灯火大厦8万平米、和盈中心1.8万平米、上地元中心9万平米；美团租用鼎城时代大厦8万平米，字节跳动租用时尚万科7万平米、 国际创新融通中心8万平米，百度租赁方舟大厦1.9万平米。

受益于互联网大厂如此大体量的办公需求，2021年北京金融街、中关村、亚奥和望京四个子市场的甲级写字楼空置率均来到低于10%的水平。

上海写字楼市场的表现也十分亮眼，第一大租户是由社交媒体、人工智能、大数据与金融科技、电商等细分类别主导的互联网行业。去年，互联网行业办公租赁成交超过金融业，租赁面积占比达到27%。

从亚马逊入驻前滩中心、哔哩哔哩在杨浦区新设办公区、小红书总部落地SOHO复星，到字节跳动出资20亿拿下杨浦沿江地块，成为美团、哔哩哔哩的上海邻居，如今上海核心商圈写字楼的租户已经从惠普、IBM等头部IT公司变成人工智能、大数据互联网企业。

杭州未来科技城、滨江两大商务区更是迎来腾讯、快手、字节跳动等多家互联网巨头的进驻。钉钉总部落地未来科技城核心地段，快手租下欧美金融城T8整幢约2万平方米的办公空间；字节跳动在滨江星耀中心1号楼落地其投资近五千万的游戏项目。

这种情况在深圳也较为明显。第一太平戴维斯的数据显示，2021年Q4深圳的成交甄选案例中，6例中4例来自TMT行业，分别是腾讯、快手、明源云和浙江大华技术股份有限公司，合计承租面积达到了114000平方米。

互联网行业除了是写字楼市场需求的最有力支撑，也是新增供应的主力军之一。从2019年起，腾讯、阿里、京东、字节跳动等一众互联网大厂就已经成为拿地大户。

2021年一季度，快手购入北京上地11.42万平方米的办公物业；三季度，字节跳动购入上海杨浦区约19.5万平方米写字楼和一宗5.8万平方米可建面积的办公文体用地；三季度，蚂蚁集团购入杭州西湖一幅32.6万平方米可建面积的商业用地。

裁员与扩租背后：修正资源错位

互联网大厂一边裁员一边扩租，好像一个矛盾结合体。但实际上，大厂们被动刀的部门，往往是不盈利的边缘部门，或者火速上马的创新业务，很少有大厂会去核心的盈利部门裁员。

这背后是制度与决策权之间的博弈，企业选择裁员缩减开支，一方面是对以往快速扩充版图、资源错配的修正。

从财报数据来看，大厂表现不容乐观，截至2021年12月31日，京东净亏损为36亿元，而上年同期为净利润494亿元；阿里2021年前三季度净利润同比下降33.8%，同期，百度净亏损166亿元，爱奇艺净亏17亿，亏损额比去年同期扩大41%。

另一方面是外部环境也逐步趋紧，整体来看，社会开始对资源错配进行修正。

如此一来，互联网大厂上演的两种剧本，就变成了对内是重组边缘性、不盈利性业务，对外则反思和摸清边界。

国家加强对互联网公司反垄断监管，企业开始反思业务边界，过往只图市场争夺、大力招人、业务扩张的思路不再奏效。同时，受政策缩紧影响，中概股普遍暴跌，阿里股价一度跌至历史低点，市值蒸发近3000亿美元，腾讯最大跌幅也超过20%，市值较蒸发过千亿美元，投资者重新审视互联网企业实际价值，去虚向实。

换言之，互联网肆无忌惮的扩张时代结束了，但并不意味着增长空间消失了。

反垄断的背后，是倒逼巨头们寻找新领域发力，在科技技术创新上布局，相比于虚拟经济，硬核类科技更值得投入，被“卡脖子”领域更需要企业去打破。

例如在芯片领域，阿里巴巴成立平头哥半导体有限公司，入局AI芯片领域，腾讯投资燧原科技，专注于AI芯片商用落地，而字节跳动也在自研云端AI芯片和Arm服务器芯片。

在消费层级，国内手机大厂华为、OPPO、VIVO、小米纷纷开始加入研发芯片阵营。虽短期内难看出直接竞争优势，但从长期来看，打破卡脖子困境并非不可能。

受宏观经济环境、监管政策和反复的疫情影响，进入后互联网时代，企业不仅仅作为盈利单元，更是国家战略中不可或缺的一环。

打破垄断主义、脱虚向实，一方面，有利于中小企业充分发挥创新优势，在商业大环境中得以成长，对于人才的流动也是均衡式匹配；另一方面，企业不仅仅摆放在国内市场竞争，更需要脱离开“政策温室”保护，拿出硬核技术作为支撑跳板，自发内生增长。

尾声

防止资本无序扩张及保障雇员基本劳动权益的监管加强后，互联网公司会否放缓扩张脚步？

从目前来看，无论是哪种剧本，以往的扩张速度都难以被复制了。大厂们也在做一些安抚军心的事情，比如阿里的暖心计划、腾讯的退休计划等等。但对于大厂来说，扩张自然不会停止，只是没有以往那么无序。

找寻新赛道、新的增长点，是巨头们的必然动作，也会带来大量招聘、投入资源、扩张业务的循环。由此也能看出，过去一年大厂在写字楼市场的攻城略地，并非盲目的撒钱，而是有序的推进。